就經濟現狀而言，太平洋兩岸的中國和(hé)美國似乎一個(gè)在天路理堂，一個(gè)在地獄。西岸的中國，汽車(chē)年銷量超過1300萬輛，火票有錢還不一定提得到車(chē)；房(fáng)價按兩位數上漲，上海等城市時頻的房(fáng)屋計價單位更由百萬元躍上千萬元的台階。反觀東岸，車(c熱機hē)商(shāng)在精心準備着将汽車(chē)按照品牌打包賣給中國人；有些務明房(fáng)東甚至将房(fáng)子(zǐ)按照汽車(chē)的價格來叫賣關遠。這一切恐怕都要歸因于全球金融危機，爲了應對它，中國推出的積極财政政雜購策和(hé)寬松貨币政策造就了車(chē)市和(hé)房(fáng)市的一派區司繁榮景象；也是因爲它，美國的各級政府和(hé)廣大民衆深感囊中羞澀，苦不堪言大靜。不過，筆者認爲，中國的個(gè)人投資(zī)者需要保持清醒的頭腦，對資(拿拍zī)産的泡沫化要有所認知、警覺和(hé)防範。
資(zī)産泡沫的生命周期
根據《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）一書的作者、站兒美國耶魯大學經濟學教授希勒（Robert J. Shiller）的描述，資(我這zī)産泡沫是一個(gè)由衆多投資(zī)者的非理性行爲導緻的自然金字塔騙話家局（龐氏騙局，Ponzi Scheme）。以股市爲例，一個(gè)典型泡沫拍高的生命周期大緻包含五個(gè)階段。
第一階段，當一部分人在股市裏賺到錢的故事通(tōng)過媒體發布或口城河耳相傳等途徑傳播後，許多人會被吸引入市，從而導緻股市賺錢效應快速急少樹劇放大，進一步吸引更多的投資(zī)者加入。但是，股票的内在投場文資(zī)價值并不由短(duǎn)期的市場需求決定，而由上市企業(yè)的長期農議可(kě)持續盈利能力決定。當由短(duǎn)期需求決定的股票價車個格超過其内在投資(zī)價值一定程度時，部分“知情”的投資(zī)者會逐步套關電現并撤離(lí)市場，甚至開始做空。被賺錢效應吸引進來、懷有不切實際收益預期的唱時“不知情”投資(zī)者的隊伍則不斷壯大，透支交易也開始活躍起來。
第二階段，随着市場上“不知情”投資(zī)者隊伍的進一步壯大，交投進一步活躍人話，股價的上漲逼迫做空者不斷買入股票平倉，進一步推高了股價。此時，人們的畫小注意力從業(yè)績較好、市值盤子(zǐ)較大、在國民經濟或産業(yè)中如爸占有舉足輕重地位的“藍籌”公司，轉移到業(yè)績平平甚至糟糕、市值開厭盤子(zǐ)小、絕對股價低的中小盤或“垃圾”股票，市場氛圍由投資(兵大zī)向投機發生質的變化。在此背景下，“知情”投資(zī)者加速離(用影lí)場，投機者透支開始泛濫，市場空頭頭寸也開始放大，市場參與者對後又可市看法出現嚴重的分歧。與此同時，媒體、學術(shù)界乃至監管師間者也被卷入到股市估值是否合理的口水戰中。
第三階段，當市場是否存在“泡沫”的争論白熱化到一定程度時，未加有但入市場的潛在“不知情” 投資(zī)者在決策上更爲遲疑和(hé)謹慎；已經參與錯你市場的投資(zī)者開始感到焦慮和(hé)不安，并開始懷疑自己的預期，甚至動高件(dòng)搖信心；投機者開始縮減透支規模；空頭投資(zī)水街者則進一步放大頭寸。
第四階段，在投資(zī)者情緒變化的潛移默化之下，市場供求關(guān)吧下系再次發生變化。當這種變化積累到臨界程度時，市場的風險也到了最大極限。這時，船子任何政策面或消息面的突發事件都有可(kě)能成爲市場向下的導火索。此時又科，潛在的投資(zī)者會駐足不前，現有投資(zī)者的信心被動(dòng)搖到鐵，越來越大的賣壓導緻股價開始加速下跌，泡沫開始破裂。
第五階段，不斷下跌的市場導緻透支交易的抵押證券市值縮水，券商(shāng)不男微得不對那些無法追加保證金的賬戶進行強制平倉，這會進一步加劇市場的會志下跌。同時，那些遍體鱗傷的“不知情”投資(zī)者的風險承受老樂力底線被突破，紛紛割肉離(lí)場，泡沫徹底破裂。
不難看出，泡沫的形成主要依賴于龐大的“不知情”投資(zī)者或投機者隊伍以及那站唾手可(kě)得的信用。由于人性的弱點所緻，投資(zī)者非常容易好了傷疤忘了購事疼，從而導緻泡沫總會在不同的時間、資(zī)産或者市場上重現。以股市爲例弟離，上世紀80年代末，日本出現嚴重的資(zī)産泡沫，以日經255指數爲代表的算男東京股市于1989年12月(yuè)29日觸頂後轉勢直下，20年過去的國了，當年投資(zī)日經255指數的1萬日元到2009年底隻剩約書學2700日元。千禧年發生在美國的互聯網股票泡沫的破裂同樣令部分投資(zī)者木鐵刻骨銘心，由不包含金融股的納斯達克市場最大的100隻股票組成看雪的納斯達克100指數，于2000年3月(yuè)27日見頂後，在一年時市慢間裏跌逾80%，如(rú)今近十年過去了，其損失仍然高達60%。最讓森聽中國投資(zī)者記憶猶新的莫過于2007年A股市場的瘋狂上漲和(hé)鄉制2008年的慘痛下跌，時至今日，上證指數仍有約一半的失地尚未收複（表1）。
雖然讨論曆史上的股市泡沫多少(shǎo)有些馬後炮的味道，但是曆史時東告訴我們，資(zī)産泡沫的最大受害者都是那些被市場急劇上升很好的收益效應所吸引的新“不知情”投資(zī)者。令人擔憂的是，許多投資(zī)者唱說似乎沒有完全從2007年股市泡沫的破裂中吸取教訓，又被近年房(fán頻身g)地産市場急劇上升的收益所吸引。
房(fáng)地産的投資(zī)價值由基本面因素決定
從估值上看，房(fáng)地産的投資(zī)價值取決于兩個(gè)因呢黃素：租金收入與升值預期。在一個(gè)估值相對正常的市場上，租金收入通(tō話遠ng)常能夠或接近于能夠支付房(fáng)地産的貸款利息、物業(yè)稅費、放弟修繕和(hé)維護費用等支出，從而節省投資(zī)成本；而房(fáng)價的升身人值預期通(tōng)常取決于投資(zī)者所要求的風險溢價和(hé)物業(y校內è)本身的地理位置溢價。
從價格上看，房(fáng)地産的交易價格取決于市場上買賣力道的有女平衡，即供求關(guān)系的均衡。土(tǔ)地稀缺與否、開發和(hé南山)動(dòng)工許可(kě)制度、政府對房(fáng)地産開發商體頻(shāng)的政策取向、銀行等金融機構對開發商(shāng)綠術的信貸政策等，都是影響供給的關(guān)鍵因素；人口增長率和(hé)就訊很業(yè)率、勞動(dòng)力薪酬和(hé)可(kě)支配收入書要水平、住房(fáng)按揭貸款等信用工具的發達程度和(hé)村了借貸成本、業(yè)主稅費負擔、市場上投資(zī)者的情緒等，則直接決定了明場房(fáng)地産的需求水平。
無論是租房(fáng)還是貸款買房(fáng)，居民必須有一定的财富積那場累或者穩定的可(kě)支配收入來承受現金支出，因此，房(fáng)地産價司從值的長期走勢取決于當地經濟發展所導緻的人口增長和(hé)居民收入增長所決定能子的長期需求。我們不難理解，當房(fáng)價和(hé)家庭收入之樹窗間的比例超出一定的範圍時，爲了維持必要的生活水平，居民的購房(fán刀紙g)能力将受到嚴重影響，其購房(fáng)欲望也必然受到打壓。如區同樣，當一地的租房(fáng)成本占居民可(kě)支配收入的比例達到一媽能定限度時，一方面，租客們可(kě)能會選擇遷居其他住房(fán畫謝g)成本相對較低的地方，減少(shǎo)對出租房(fáng)屋章間的需求；另一方面，較高的租金回報率可(kě)能吸引更多的房(f輛化áng)地産投資(zī)，增加可(kě)出租房(fáng)屋的供給，藍明這都有利于将租金水平維持在比較合理的範圍内。
以美國爲例，無論業(yè)主還是租客（平均收入約爲業(yè)主人群的一半），其但人住房(fáng)支出基本上不超過收入的1/3（圖1）。即使如(rú)此，銀下在金融危機的沖擊下，2009年仍有約280萬個(gè)單位的業(yè)主因弟件無法按時支付按揭款而收到了止贖通(tōng)知。
可(kě)見，一幢房(fáng)屋的價值還是取決于它到底能夠創造多鐵刀少(shǎo)包括租金收入或租金節省在内的現金流價值，完全依賴房北服(fáng)價升值的預期來投資(zī)房(fáng)地産是盲目書唱的。
舊金山的房(fáng)價爲什麽會跌？
長期以來，舊金山是許多美國富人（尤其是亞裔）投資(zī)房(fáng個關)地産的首選之地。優美的海洋城市風光、四季宜人的氣候、開放包容的文(w我我én)化等吸引着衆多國内外投資(zī)者前來置業(yè)。周邊的斯坦福錯算大學等衆多高校(xiào)源源不斷地給矽谷的高科技企業(yè)輸送高素質的人河區才，這些企業(yè)則通(tōng)過員工持股計劃制造着大批的科技富人。這一切吧也不斷将舊金山的房(fáng)價推向高位，也讓許多投資(zī)者認爲：如(r工討ú)果有房(fáng)地産泡沫破裂這回事，舊金山肯定是最後一站(z還來hàn)。
但是，由于連續多年的房(fáng)價上漲速度超過了居民收入的增長速度，導緻當哥的地房(fáng)價和(hé)收入比也一路(lù)攀升，于200區相7年超過了11倍，遠(yuǎn)高于全美4-5倍的平均水平，其房(fáng美遠)地産泡沫化的程度可(kě)見一斑。受金融危機這一外因的影響，舊金山的房雨低(fáng)價在2008和(hé)2009年都出現了大幅度的下滑，自影近2007年的曆史高位已經累計下跌約50%，泡沫完全破滅（圖2）低筆。如(rú)果考慮到房(fáng)地産的按揭特性，我們可(kě)廠視想而知，有多少(shǎo)不幸業(yè)主體現在房(fáng街電)屋淨值上的财富已被洗劫一空。
如(rú)果曆史還能夠給我們一些關(guān)于泡沫的教訓的話，多遠那就是世界上沒有隻漲不跌的單邊市場。盡管在泡沫形成的過程中，資(zī紙快)産市場都經曆了令人目眩的急漲階段，但是，泡沫的破裂也都讓投資(zī)者子筆經曆了不堪回首的慘烈下跌階段。可(kě)惜的是，2000年互聯網泡沫破裂後，受北開傷至深的舊金山等地的美國投資(zī)者不僅未能真正從中吸取教房什訓，反而盲目地将另一個(gè)泡沫市場—樓市當成了避風港，從而個喝再次成爲泡沫資(zī)産的受害者。
誰說房(fáng)地産市場無泡沫？
對于房(fáng)地産市場到底有沒有泡沫這一問(wèn)題，秒資不同的人有不同的認識，投資(zī)者應該在兼聽各方觀點和(h匠區é)分析方法後，再結合自己的實際投資(zī)需求進行具體分析，并且路近尤其要謹慎對待那些出于自身利益需要而對市場進行公開評論人士的言好醫論，比如(rú)，踏空的投資(zī)者唱(chàng)空的目下訊的，可(kě)能在于促使價格下跌到低位後買進物業(yè)。同時，投見議資(zī)者更需要警惕那些房(fáng)地産無泡沫論的鼓吹者紙朋，他們包括通(tōng)過房(fáng)地産泡沫可(kě)以透支更多土(tǔ木也)地出讓金的地方政府官員、攫取更多暴利的開發商(shāng)、将存款轉化那服爲貸款并獲取巨額利差收益的銀行、獲取更多傭金的地産中介、坐(z多服uò)地收取高額廣告費的媒體等等。
投資(zī)者最需要預習的功課則是，假如(rú)房(fáng)地産裡媽有泡沫且一旦破裂，對自己有什麽樣的負面影響？對于一個(gè)有固定收入而且可好風(kě)以負擔按揭月(yuè)供的自住客，泡沫破裂可(kě)和看能無關(guān)緊要，但是，對于一個(gè)将資(zī)産主要又生配置在房(fáng)地産上而且大量利用貸款的投資(zī)者，泡沫破裂的副作用習讀可(kě)能是毀滅性的。對于後一類投資(zī)者，在市場高位鎖定利潤，乘動件機降低财務杠杆風險，不失爲一個(gè)明智的理财選擇。
總之，隻要有市場經濟的外部大環境，人性的貪婪和(hé)跟風弱點就會制姐黃造泡沫，泡沫的破裂就會導緻經濟或者金融危機的發生，從而對民衆低線的财富構成威脅。不過，隻要能夠定期或及時地審視自己的财務狀況的山、投資(zī)目标和(hé)風險承受能力，并據此重新調整資(z看習ī)産配置，實現投資(zī)組合的多元化，同時避免過度借貸，手持足夠的現金都林儲備，投資(zī)者就能夠從容應對資(zī)産泡沫的破裂，甚至在破裂亮能後的市場上趁低吸納，獲取收益。